张化东:资产证券化将给房地产行业融资渠道带来结构性变化

发布日期:2018-10-09 03:51 点击次数:

  多元化融资环境下,海外融资只能说增长很迅速,但实际上,在房地产企业融资的占比非常低,它的变化基本上影响不了房地产企业融资的格局。海外融资属于看上去很美,但实际效果不明显。

  新型的金融工具,实际上创新本身就是一个伪命题。什么叫创新,所有市面上的金融工具都不叫创新型的金融工具,我们看到的金融工具基本都已经有几十年的历史,创新不是太准确的一个词,像这种标准化的产品,比如资产证券化产品。最近资产证券化比较火,应用的比较多,是有自己的理由的,因为整个大行业是表外转表内、非标转标,玩VR抱狗壮胆 心脏不好的朋友千万。而资产证券化恰好是一个标准化的产品,也是一个处于表内的产品,所以资产证券化在这个去杠杆的浪潮里快速发展。

  在“防范系统性金融风险”论调基础上,金融监管力度逐步加强,房地产业融资渠道不断收窄。多部委均表示要规范房企融资,推动房地产业去杠杆和降风险。如何探索多元化融资方式已成为房企必须面对的课题,私募基金、ABS、REITs、永续债等不断受房企青睐,不少房企也在海外谋求新的融资渠道。在中国网地产红人汇沙龙上,亿翰股份董事、亿翰智库首席研究员张化东就上述问题发表了自己的观点。

  整个去杠杆并不是一个降低负债或降负债率的过程,去杠杆在微观层面体现在房企上是现金流管理的过程,举个简单的例子,比如说一家企业本身可以做到没负债,为什么要做有负债,香港企业很多企业都这样,是因为到风险比较大的时候,借钱是借不到的,所以企业会通过负债的方式在手里留有一定的现金。

  国内融资面临的困境主要是融资渠道太少。目前国内融资渠道主要有两种,一种是银行贷款,是当前的主要融资渠道;另一种是标准化的金融产品。其他的如信托和保险资金都受到很多限制,很难从这里融到钱。

  降低负债的方式其实就是还债,但降低负债比率的方式有很多,比如增加注册资本金,如恒大引入外部战投,把缺口还掉,增加股权净值,净资产增加,使负债率比例发生一定程度下降,用股权把债权这一部分的钱还掉,把负债降下来;再者,减少投资,特别是减少土地方面的投资,但这种方式对于公司的发展来说是比较负面的,所以第二点也不算是一个手段和方法。

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  资产证券化对于行业的影响,可能是给行业的融资渠道带来一定结构性的变化:标准化的趋势会比较明显,特别是在未来REITs推出的过程当中,REITs类包括ABS这些产品,在现在融资的占比会迅速提升,这是对行业的影响。随着长期资金的进入,对于整个行业来说有很大的影响,未来会有一批长期资金,对于持有类的和收租类的产品会有大的帮助。

  此外,海外融资面临一定的风险,首先是汇率的风险。融资过程中,如果人民币升值,结果还好,万一人民币贬值,企业发美元债的话还是要还美元债的,这种融资对房企来说不是太好。其次是流动性的风险。如果企业没有一定的业绩规模,在香港IPO之后,流动性也不是很强,融资功能并不见得太好,这也是一个比较大的问题。